“我们项目参加了商品住房‘以旧换新’活动，新房优惠幅度需要看购房者二手房出售情况，最多可以享受二手房交易额一个点（1%）的优惠，相当于项目帮购房者承担了一个点的中介佣金费用，上限是6万元。”5月7日，位于上海市浦东新区的招商象屿·星耀翠湾项目置业经理王子涵（化名）向《中国经营报》记者表示。

　　在出售二手房购买新建商品住房可享额外置换优惠背后，上海市近日官宣加入商品住房“以旧换新”行列。5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合发出倡议，在上海市发起商品住房“以旧换新”活动。其中，首批参加“以旧换新”倡议的房地产开发企业有20余家，项目达30余个，主要分布在嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区和临港等区域。

　　记者梳理发现，除上海市外，仅自5月以来，湖南省长沙市、江苏省无锡市和江西省新余市等多地纷纷鼓励商品住房“以旧换新”或推出相应政策，而全国一线城市深圳市也在4月23日加入到商品住房“以旧换新”行列。

　　“近期，多地密集推行商品住房‘以旧换新’模式，上海市紧跟深圳市步伐，也意味着此项政策具有积极的推广意义，已逐步从低能级城市蔓延至一线城市。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向记者表示。

　　支持居民梯度置业需求

　　作为全国一线城市，上海市推出商品住房“以旧换新”活动，迅速成为市场关注的焦点。

　　5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会对外宣布，积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在上海市发起商品住房“以旧换新”活动。该活动旨在通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房，更好地支持居民合理的梯度置业需求。

　　“本次商品住房‘以旧换新’活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的居民。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。”上海市房地产行业协会方面表示。

　　据了解，参加上海市商品住房“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内旧房未成功出售的，购房居民可以无条件退房退款；房地产经纪机构则承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。

　　公开资料显示，首批参加上海市商品住房“以旧换新”倡议的房地产开发企业达20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定区、松江区、青浦区等区域。

　　记者注意到，5月4日，上海市多个参加商品住房“以旧换新”倡议的楼盘，已在支付宝“乐居换新购”小程序上线。首批上线的楼盘包括金地嘉峯汇、招商象屿·星耀翠湾等7个项目。

　　“购房顾客可以先到我们项目看房，如果有意向可以先认购。”王子涵向记者介绍称，如果能在今年7月底之前卖掉二手房，之前支付的定金会直接生效，二手房如果没有卖掉，定金会及时退还，相当于给购房顾客留出了将近3个月的置换时间。

　　位于松江区的招商云澜湾项目给予购房顾客的置换时间更为充裕。据该项目置业经理朱子健（化名）介绍，其所在项目专门针对“以旧换新”活动推出了十几套房源。“我们这边可以让购房顾客先选房，然后再去置换现有房产，正常情况下是90天时间。如果有特殊情况，我们可以进一步沟通延长一定的时间。”

　　此外，多家参与商品住房“以旧换新”活动的房企推出了相应优惠活动，在支付宝“乐居换新购”小程序页面，最初上线的7个项目均给出了“换新购专享福利”，多为车位优惠。

　　朱子健告诉记者：“我们项目房价没有优惠，专享福利主要是根据付款周期给予客户一定的车位优惠，不同的付款条件优惠幅度不同，基本会给出5万—8万元的优惠。”

　　或加速郊区新房去化

　　在官宣加入商品住房“以旧换新”俱乐部的同时，上海楼市分化趋势日益明显，尤以火热的豪宅市场最受关注。

　　据了解，自今年以来特别是三四月份，上海市豪宅市场行情“一枝独秀”。克而瑞统计数据显示，今年一季度，上海市总价2000万元以上的高端住宅共成交1213套，同比增长38%，成交规模创下2016年以来的单季最高。其中，仅3月份就成交了1079套，同比增长4倍多。

　　不过，在豪宅市场持续热销的同时，上海市外环以外区域新房市场还需进一步提振。

　　上海中原地产统计数据显示，4月，上海市新建商品住宅成交面积49.6万平方米，环比减少34.7%。上海中原地产方面分析认为，4月，在远郊区域中，嘉定区楼市发挥相对正常，成交量为5.4万平方米；松江区、青浦区分别约为3.8万平方米和3.0万平方米，表现不太积极。

　　在多位房地产业内人士看来，上海市推出商品住房“以旧换新”活动，或有助于加快郊区新房市场进一步去化速度。

　　“参加商品住房‘以旧换新’倡议的首批项目主要分布在嘉定区、松江区等外环以外区域，主要原因可能有两方面，一是外围区域承接中心区域人口、功能疏解，潜在购房需求尚待进一步激发，有利于促进职住平衡；二是外围区域去化速度仍较缓慢，此举也有利于提高楼市交易的活跃度。”关荣雪向记者表示。

　　对于上海市目前二手房市场挂牌量较大的情况，关荣雪告诉记者：“商品住房‘以旧换新’政策可能会刺激部分买家出售二手房，并快速购买新房，从而缩短二手房的交易周期，提升市场流动性。对于新房市场来说，‘以旧换新’政策可能会刺激购房需求，特别是有改善升级置业需求的购房者，从而增加新房市场的需求量。”

　　据了解，除一线城市上海市外，全国已有多地陆续出台了“以旧换新”相应政策。

　　中指研究院向记者提供的统计数据显示，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，预计2024年将有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。

　　政策执行仍存优化空间

　　记者梳理发现，在具体执行层面，各地推行的商品住房“以旧换新”政策主要分为给予住房补贴、国资平台收购、“换新购”三种模式。

　　同策研究院研究总监宋红卫告诉记者：“国资平台直接收购旧房的效率最高，购房者可以直接去市场购买新房，国资平台收购的二手房可用作‘保障房’来配置，考虑到资金压力可以房票形式来介入。”

　　对于“换新购”模式，宋红卫分析认为，该模式由房企联合经纪机构优先推售旧房。“风险来源于到期能否顺利卖出旧房，同时，考虑到房价下行压力，购房者在房价下行预期影响下，对于新房价格的接受程度可能偏低，这就要求开发商给出合理的价格。”

　　在多城陆续推进、多种模式并行的情形下，商品住房“以旧换新”政策落地效果如何？朱子健向记者提供的信息显示，5月3日至7日，其所在项目推出的“住房以旧换新·换新购”房源已售出5套，在售出房源中，总价最高的一套售价达844.8万元。

　　一家全国百强房企上海区域品牌负责人也告诉记者：“公司旗下项目实际上已有成交信息，但相关政府部门还没公布信息，所以支付宝‘乐居换新购’小程序页面显示的信息可能还是0。我们也在等政府部门的相关口径，所以现在还不太方便对外公布相关信息和成交数据。”

　　在江苏省南京市，4月27日，南京安居建设集团发布了开展存量住房“以旧换新”试点活动公告。据江苏省本地媒体报道，该集团可置换的14个新盘售楼处迎来了大批客户咨询看房，有楼盘一天带看100多组。

　　不过，在房地产业内人士看来，商品住房“以旧换新”政策仍需要进一步打通堵点。

　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前，不少城市推出的商品住房“以旧换新”政策仍有一定的优化空间，例如需要简化或合并多个流程，减少购房者时间成本、增加可选择项目范围、建立“以旧换新”房源库等。此外，当前不少地方国资平台可用资金有限，难以大规模收购二手房源，且收购的存量房分布较为零散，也增加了后续管理难度。

　　“当前，提振房地产市场并不能单纯从鼓励居民购房切入，需从供需两端协同发力构建新发展模式，更好聚焦二手房流动性问题，解决楼市供应大于需求问题。”关荣雪告诉记者，“在具体措施方面，可以从收购市场存量房，完善‘以旧换新’措施，扩大城市执行范围等，统筹化解刚需群体二手房去化难问题。”